招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基
础设施证券投资基金 2025 年中期报告
基金管理人：招商基金管理有限公司
基金托管人：兴业银行股份有限公司
送出日期：2025 年 8 月 28 日
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本中期报告已经三
分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。
基金托管人兴业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2025 年 8 月 27 日复核了本
报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不
存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
运营管理机构已对中期报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内
容的真实性、准确性和完整性。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定
盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅
读本基金的招募说明书及其更新。
本报告中的财务资料未经审计。
本报告期自 2025 年 1 月 1 日起至 6 月 30 日止。
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支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与人涉及对
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§2 基金简介
基金名称 招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 招商基金招商蛇口租赁住房 REIT
场内简称 招商基金蛇口租赁住房 REIT
基金主代码 180502
交易代码 180502
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2024 年 9 月 26 日
基金管理人 招商基金管理有限公司
基金托管人 兴业银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 500,000,000.00 份
基金合同存续期 52 年
基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所
上市日期 2024 年 10 月 23 日
在严格控制风险的前提下，本基金通过基础设施资产支持证
券等特殊目的载体持有基础设施项目公司全部股权，通过资
投资目标 产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权
或经营权利。本基金通过积极主动运营管理基础设施项目，
力求实现基础设施项目现金流长期稳健增长。
本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并
持有其全部份额，从而取得基础设施项目完全的所有权或经
营权利；剩余基金资产将投资于固定收益品种投资。
投资策略
本基金其他主要投资策略包括：基础设施项目投资策略、基
础设施项目运营管理策略、扩募及收购策略、资产出售及处
置策略、债券投资策略、对外借款策略等。
业绩比较基准 本基金不设置业绩比较基准。
本基金与股票型基金、混合型基金和债券型基金等有不同的
风险收益特征，本基金的预期风险和收益高于债券型基金和
风险收益特征 货币市场基金，低于股票型基金。本基金需承担投资基础设
施项目因投资环境、投资标的以及市场制度等差异带来的特
有风险。
上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。
基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得
少于 1 次；但若《基金合同》生效不满 6 个月可不进行分配。
基金收益分配政策 具体分配时间由基金管理人根据基础设施项目实际运营情况
另行确定。
事项遵循深圳证券交易所及中国证券登记结算有限责任公司
的相关规定。
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律法规且对现有基金份额持有人利益无实质不利影响的情况
下，基金管理人、登记机构在与基金托管人协商一致，并按
照监管部门要求履行适当程序后可对基金收益分配原则进行
调整，不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日前
在规定媒介公告。
资产支持证券管理人 招商财富资产管理有限公司
运营管理机构 深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司
资产项目名称：林下项目
资产项目公司名称 深圳市林下住房租赁有限公司
资产项目类型 租赁住房
资产项目主要经营模式 提供租赁住房服务
资产项目地理位置 深圳市南山区工业八路
资产项目名称：太子湾项目
资产项目公司名称 太子湾乐宜置业（深圳）有限公司
资产项目类型 租赁住房
资产项目主要经营模式 提供租赁住房服务
资产项目地理位置 深圳市南山区港湾大道
无。
项目 基金管理人 运营管理机构
名称 招商基金管理有限公司 深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司
信息披露 姓名 潘西里 邵明勇
事务负责 职务 督察长 总经理助理兼业务管理部总监
人 联系方式 0755-83196666 0755-21610183
深圳市福田区深南大道 深圳市前海深港合作区南山街道怡海大
注册地址
深圳市福田区深南大道 深圳市南山区招商街道五湾社区邮轮大
办公地址
邮政编码 518040 518000
法定代表人 王小青 李杰
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项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人 原始权益人
兴业银行股份有 招商财富资产管理有 兴业银行股份有限公 深圳市招商公寓
名称
限公司 限公司 司 发展有限公司
深圳市前海深港合作 深圳市南山区招
福建省福州市台
区南山街道梦海大道 福建省福州市台江区 商街道沿山社区
注册 江区江滨中大道
地址 398 号兴业银行
融中心 3 号楼 业银行大厦 际会议中心 C、B
大厦
L26-01B、2602 座 C-601
深圳市南山区招
上海市浦东新区 深圳市福田区深南大
办公 上海市浦东新区银城 商街道五湾社区
银城路 167 号 4 道 7888 号东海国际
地址 路 167 号 4 楼 邮轮大道 5 号招商
楼 中心 B 座 19 楼
积余大厦 8 楼
邮政
编码
法定
代表 吕家进 张倩 吕家进 刘可
人
项目 名称 办公地址
注册登记机构 中国证券登记结算有限责任公司 北京市西城区太平桥大街 17 号
本基金选定的信息披露报纸名称 中国证券报
登载基金中期报告正文的管理人互联网网址 http://www.cmfchina.com
基金中期报告备置地点 基金管理人及基金托管人住所
§3 主要财务指标和基金运作情况
金额单位：人民币元
期间数据和指标 报告期（2025 年 01 月 01 日-2025 年 06 月 30 日)
本期收入 38,085,751.15
本期净利润 -748,749.08
本期经营活动产生的现金流量净额 20,169,677.90
本期现金流分派率（%） 1.28
年化现金流分派率（%） 2.58
期末数据和指标 报告期末(2025 年 06 月 30 日)
期末基金总资产 1,576,636,847.26
期末基金净资产 1,349,466,578.66
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期末基金总资产与净资产的比例
（%）
注：1、本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产处置收
益、营业外收入、其他收入以及公允价值变动收益的总和。
期末实际天数*本年总天数。
单位：人民币元
数据和指标 报告期末(2025 年 06 月 30 日)
期末基金份额净值 2.6989
期末基金份额公允价值参考净值 -
单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 26,272,478.28 0.0525 -
至 2024 年 12 月 31 日
单位：人民币元
期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
本期 17,129,996.19 0.0343 2024 年度的第一次分红
单位：人民币元
项目 金额 备注
本期合并净利润 -748,749.08 -
本期折旧和摊销 32,227,497.38 -
本期利息支出 - -
本期所得税费用 -5,434,526.14 -
本期息税折旧及摊销前利润 26,044,222.16 -
调增项
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产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的 7,537,290.82 -
经营性负债、运营费用等
调减项
本期可供分配金额 26,272,478.28 -
注：1、本期“未来合理相关支出预留”，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大
修、改造等）、未来合理期间内需偿付的基金管理人的管理费、专项计划管理人的管理费、
托管费、运营管理机构的管理费、待缴纳的税金、经营性负债等变动的净额。上述费用将根
据相应协议约定及实际发生情况支付。
均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。
本报告期内，本基金暂无同期可比。
无。
托管人、运营管理机构的费用收取情况及依据
根据本基金基金合同、招募说明书和托管协议等相关法律文件，本报告期内计提基金管
理人管理费 678,326.75 元（含税），资产支持证券管理人管理费 678,326.75 元（含税），
基金托管人托管费 67,833.58 元（含税），运营管理机构的管理费用 4,171,326.12（含税）。
报告期内基础设施项目未进行重大改造或扩建。
无。
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报告期内发生的关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立，具体关联交易详见
“10.5.12 关联方关系”和“10.5.13 本报告期及上年度可比期间的关联方交易”。
无。
本报告期末应收账款坏账准备余额为 13,042.03 元，其他应收款坏账准备余额为 5.00
元。
报告期内基础设施基金各业务参与人无新增基础设施基金相关承诺，不存在前期承诺事
项（如有）无法按期履行或者履行承诺可能不利于维护基础设施基金利益或变更承诺的情形。
§4 资产项目基本情况
本基金通过专项计划 100%持有的基础设施资产由 2 个租赁住房项目组成，均位于深圳
市南山区，合计拥有 927 套租赁住房及 15 套配套商业，可供出租面积合计 65,253.27 平方
米。本报告期内，两个基础设施项目整体运营平稳，完成收入 37,641,078.84 元，息税折旧
及摊销前利润 28,434,614.17 元。林下项目自 2016 年 3 月开始运营，已运营超过 9 年；太
子湾项目自 2020 年 5 月开始运营，已运营超过 5 年。报告期内基础设施项目运营稳定，未
发生安全生产事故，不存在未决重大诉讼或纠纷。
本期(2025 年 01
月 01 日至 2025
序号 指标名称 指标含义说明及计算方式 指标单位 年 06 月 30 日)/
报告期末(2025
年 06 月 30 日)
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（含税） 套房间月租金/Σ单套房计租面积 月
加权平均合同 报告期末在租租约面积加权平均
剩余租期 剩余租期
报告期末企业租户面积占已出租
面积比例
注：报告期内基础设施项目整体平均出租率为 88.51%；平均租金单价包含家私服务费。
资产项目名称：林下项目
本期（2025 年 01
月 01 日-2025 年
序号 指标名称 指标含义说明及计算公式 指标单位 06 月 30 日）/报
告期末（2025 年
平均租金单价 报告期内平均签约租金单价：Σ单 元/平方米/
（含税） 套房间月租金/Σ单套房计租面积 月
加权平均合同 报告期末在租租约面积加权平均
剩余租期 剩余租期
报告期末企业租户面积占已出租
面积比例
注：报告期内林下项目整体平均出租率为 85.62%；平均租金单价包含家私服务费。
资产项目名称：太子湾项目
本期（2025 年 01
月 01 日-2025 年
序号 指标名称 指标含义说明及计算公式 指标单位 06 月 30 日）/报
告期末（2025 年
租赁住房可供
出租面积
租赁住房出租
率
配套商业出租
率
租赁住房平均 报告期内租赁住房平均签约租金
元/平方米/
月
税） 房计租面积
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配套商业平均 报告期内配套商业平均签约租金
元/平方米/
月
税） 房计租面积
加权平均合同 报告期末在租租约面积加权平均
剩余租期 剩余租期
报告期末租赁住房企业租户面积
占租赁住房实际已出租面积比例
注：报告期内太子湾项目整体平均出租率为 92.90%，其中租赁住房平均出租率为 93.85%，
商铺平均出租率为 66.23%；太子湾项目租赁住房部分加权平均合同剩余租期为 0.45 年。平
均租金单价包含家私服务费。
无。
期性风险
无。
本基金持有的太子湾项目为保障性租赁住房（社会主体出租型）、林下项目为社会主体
建设并运营的公共租赁住房（高级人才公寓），二者均为社会主体出租的保障性住房项目。
参考国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），资产项目所属的行业分
类为“K70 房地产业”之“K7040 房地产租赁经营”。
中国租赁住房市场已经形成保障性租赁住房和市场化租赁住房双轨并行的发展格局，近
年来中央和地方大力推进保障性租赁住房市场的培育与发展，保障性租赁住房市场处于快速
发展时期。国家政策层面，一方面保持金融支持、房源筹集、市场监管等方面政策的延续性
并不断深入；另一方面加强行业标准建设、规范企业行为、提出建设“好房子”，进一步推
动住房租赁行业的高质量可持续发展。地方政策层面，一线城市继续领跑，以“因城施策”
为原则，不断细化、深化住房租赁相关政策；越来越多的省市出台住房租赁政策，以“盘活
存量”和“促进需求”为两大抓手，促进本地住房租赁市场发展。
关于发展阶段，行业正处于规模化扩张向质量提升过渡的关键期。根据行业研究机构
“ICCRA 住房租赁产业研究院”发布的报告显示，2025 年上半年，16 个热点城市（北京、
上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、武汉、西安、重庆、合肥、宁波、青岛、厦门、天
津、长沙）共新增集中式租赁住房项目 157 个，新增房间总规模约 8.1 万间，改造类项目占
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比达 40.8%，存量改造成为供给主力。“十四五”规划期间累计已筹建保障性租赁住房超 727
万套，目标基本完成，从重规模逐步转向产品品质和运营水平高质量发展新阶段。
关于周期性，租赁住房行业存在季节性特征。每年夏季是租赁住房市场的旺季，毕业生
群体以及正常的换租、新租群体会产生旺盛租赁需求；春节假期后的 1-2 个月为小旺季，离
乡返城人员潮阶段性放大市场租赁需求。不过，对于稳定运营的项目而言，上述季节性特征
不会对项目全年总体出租率水平产生重大影响。
关于竞争格局，市场参与主体与产品线多元化分层。市场参与主体方面，国企主导与房
企并行，专业运营商补充，多元主体协同趋势不断加深。国企平台占据核心地位，为主要参
与者，承担政策性任务，为政府配租保障性租赁住房主要来源。房企及专业化运营机构更多
聚焦市场化运营，通过“非居改保”、代建、存量改造等参与市场。产品线方面，高度聚焦
青年群体，构建从青年公寓到租赁式社区、服务式公寓等多元结构产品体系，并积极抢占职
住与产业热区，在就业集聚区和产业集中区加速布局。
田、南山、龙岗、龙华、大鹏等区较为规模化，以政府配租的保障性租赁住房为主，优化了
配租机制，除了企业定向配租外，增加了个人配租方式。
基础设施项目周边新增集中式租赁住房项目为壹间网谷项目和壹栈太子湾二期项目。壹
间网谷项目 2025 年 3 月正式开业，其距离壹栈太子湾及壹栈林下在 3 公里范围内，为独栋
精品长租公寓，主要户型为单房、一房一厅及两房一厅，房租价格区间为 5200 元-9200 元。
在目标客户群体方面，与林下项目没有直接的重叠。而在租金单价方面，该项目高于太子湾
项目。
壹栈太子湾二期项目毗邻壹栈太子湾项目，2025 年 5 月正式开业，户型和套数与太子
湾项目相似，房租价格区间为 4800 元-10000 元，其租金价格高于壹栈太子湾项目，在相同
房型层面壹栈太子湾项目具有一定价格优势。
整体而言本项目周边区域供应相对有限，竞争压力相对较小，且基础设施项目作为高层
小区式租赁项目，以其较高的综合品质、较强的稀缺性、稳定的人才折扣优惠政策在深圳市
南山区蛇口片区内拥有较强的竞争优势。
重大影响
国家层面，2025 年 4 月 18 日，商务部联合国家发展改革委、教育部、公安部、民政部、
财政部、人力资源社会保障部、市场监管总局、国家医保局等九部门发布《关于促进家政服
务消费扩容升级若干措施的通知》提出，将符合条件的家政从业人员纳入公租房、保障性租
赁住房保障范围。2025 年 6 月 10 日，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《关于进
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一步保障和改善民生着力解决群众急难愁盼的意见》指出，支持各地统筹资金渠道，加大保
障性住房供给，引导支持社会力量运营长期租赁住房，引导支持在保障性住房中加大兼顾职
住平衡的宿舍型、小户型青年公寓供给。2025 年 7 月，国务院公布《住房租赁条例》（简
称《条例》），自 2025 年 9 月 15 日起施行。《条例》旨在规范住房租赁活动，维护住房租
赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立
租购并举的住房制度。
地方层面，2025 年 6 月 6 日，广东省发布《广东省促进经济持续向好服务做强国内大
循环工作方案》提出，积极用好地方政府专项债券、保障性住房再贷款、城中村改造专项借
款、商业贷款融资等政策，支持各地政府、高校、住房租赁企业、产业园区、养老服务机构
等收购存量商品房用作保障性住房、人才房、青年公寓、职工宿舍、学生宿舍、社区养老院、
城中村和危旧房改造安置房等。2025 年 2 月 11 日，深圳市光明区发布《光明区政府组织配
租的保障性租赁住房配租管理实施细则》提出，个人可申请光明区政府组织配租的保障性租
赁住房。2025 年 5 月 25 日深圳市发布关于《深圳市住房和建设局等部门关于开展住房租赁
资金监管的通知》续期的通知，对《深圳市住房和建设局等部门关于开展住房租赁资金监管
的通知》有效期予以延长，实体内容不变，有效期延续至 2027 年 6 月 11 日。2025 年 5 月
立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2025 年 6 月 6 日，深圳市发布《深圳
市提振消费专项行动实施方案》，降低租购房成本，扩大住房公积金使用范围，出台青年人
才住房支持政策，巩固和完善“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应结构，推出
更多高品质小户型保障性租赁住房。2025 年 6 月 11 日，深圳市发布《深圳市拆除重建类城
市更新单元保障性住房配建规定》提出，《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》施
行前城市更新单元规划已审批通过且未开工的城市更新单元，若城市更新单元规划中已明确
配建的保障性住房为出售型保障性住房，申报主体或实施主体可将出售型保障性住房建筑面
积的 40%调整为商品住房，其余 60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用
地无偿移交政府，用地面积原则上不小于 3000 平方米。上述调整按照城市更新单元规划非
强制性内容的修改程序申请规划修改。申报主体或实施主体也可将城市更新单元配建的出售
型保障性住房建筑面积的 50%调整为商品住房，其余 50%调整为配租型保障性住房。上述调
整无需申请规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段同步研究确定。配租型保障性住
房建成后无偿移交政府，免缴地价。
深圳市针对保障性租赁住房的相关政策整体保持稳定，不断优化相关细则，进行政策创
新，打破分配对象壁垒，扩大适配范围，推动保障性住房惠及更多市民群体，助力深圳保障
性住房发展开启新征程。
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求分化。根据行业研究机构“ICCRA 住房租赁产业研究院”发布的数据，全市平均租金水平
维持在 2.87 元/㎡/天左右，平均租金水平延续小幅下跌，但降幅收窄，其中南山区平均租
金为 3.84 元/㎡/天，同比微降。深圳市集中租赁住房出租率整体维持在 90%以上的相对健
康区间，但呈现出“结构性空置”的趋势，部分新入市项目或产品老化严重的小型公寓项目
出租率在 70-80%之间。2024 年末深圳市常住人口为 1,798.95 万人，较上年末增加 19.94
万人，继续保持增长趋势。根据克而瑞不动产运营华南监测，截至 2025 年上半年深圳城市
活跃人口达 2,352.1 万人，其中工作人口达到 1,413.2 万人，比重达到 61.8%。2025 年上半
年，深圳市全市地区生产总值按不变价格计算同比增长 5.1%，虽然存在外部不稳定、不确
定因素较多，国内有效需求不足等问题，但经济整体保持平稳运行。整体而言，深圳市租住
人口厚度仍旧坚挺，不同区域需求不断分化。
安、盐田、光明等区域。根据 2025 深圳十大民生实事规划及深圳市 2025 年住房发展年度计
划，深圳市 2025 年计划新安排建设筹集保障性住房 4 万套（间），竣工保障性住房 3.23
万套（间），供应保障性住房用地 40 公顷(含深汕 3 公顷)，租赁住房用地供应规模占居住
用地的比例不低于 10%，深圳市计划供应分配保障性住房 5 万套（间），新增供给将集中于
龙岗区、宝安区、福田区、南山区。加大产业园区周边、轨道交通沿线保障性租赁住房供给
力度，推动产城融合、职住平衡，降低新市民、青年人生活成本。深圳市不断进行政策创新，
推动供应机制升级，2025 年首次推出较大比例房源面向个人家庭配租，打破传统定向企业
配租的壁垒，政府配租模式不断优化。深圳市致力于构建一个包括“一张床、一间房、一套
房”在内的多层次住房供应体系，从而更有效地满足新市民、青年人等群体的居住需求。
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
注：本报告期内，本基金暂无同期可比。
资产项目公司名称：深圳市林下住房租赁有限公司
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 较上年末变动（%）
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主要资产科目
主要负债科目
注：本报告期项目公司长期借款为股东借款。
资产项目公司名称：太子湾乐宜置业（深圳）有限公司
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 较上年末变动（%）
主要资产科目
主要负债科目
注：本报告期项目公司长期借款为股东借款。
金额单位：人民币元
资产项目公司名称：深圳市林下住房租赁有限公司
本期（2025 年 1 月 1 日-2025 年 6 月 30 日）
序号 构成
金额（元） 占该项目总收入比例（％）
注：本基金成立于 2024 年 9 月 26 日，无同比数据，下同。
资产项目公司名称：太子湾乐宜置业（深圳）有限公司
本期（2025 年 1 月 1 日-2025 年 6 月 30 日）
序号 构成
金额（元） 占该项目总收入比例（％）
金额单位：人民币元
资产项目公司名称：深圳市林下住房租赁有限公司
本期（2025 年 1 月 1 日-2025 年 6 月 30 日）
序号 构成
金额（元） 占该项目总成本比例（％）
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注：1、本报告期运营服务费为运营管理机构收取的运营管理费。
务报表中已计提给专项计划的股东借款利息，原因为该部分财务费用扣除相关税费后将最终
分配给基金持有人，该财务费用的发生为本基金交易结构安排导致，非项目公司实际运行发
生的财务费用，本表中已对该项做调减处理。以上本期项目公司财务费用主要为项目公司银
行手续费支出。
资产项目公司名称：太子湾乐宜置业（深圳）有限公司
本期（2025 年 1 月 1 日-2025 年 6 月 30 日）
序号 构成
金额（元） 占该项目总成本比例（％）
注：1、本报告期运营服务费为运营管理机构收取的运营管理费。
务报表中已计提给专项计划的股东借款利息，原因为该部分财务费用扣除相关税费后将最终
分配给基金持有人，该财务费用的发生为本基金交易结构安排导致，非项目公司实际运行发
生的财务费用，本表中已对该项做调减处理。以上本期项目公司财务费用主要为项目公司银
行手续费支出。
资产项目公司名称：深圳市林下住房租赁有限公司
本期（2025 年 01
序号 指标名称 指标含义说明及计算公式 指标单位 月 01 日-2025 年
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
指标数值
（营业收入-营业成本）/营业收入
*100%
息税折旧摊销前 （利润总额+利息费用+折旧摊
利润率 销）/营业收入×100%
资产项目公司名称：太子湾乐宜置业（深圳）有限公司
本期（2025 年 01
月 01 日-2025 年
序号 指标名称 指标含义说明及计算公式 指标单位
指标数值
（营业收入-营业成本）/营业收入
*100%
息税折旧摊销前 （利润总额+利息费用+折旧摊
利润率 销）/营业收入×100%
林下项目公司和太子湾项目公司均属于租赁住房。
林下项目公司和太子湾项目公司均在兴业银行深圳沙河支行开立了运营账户，在兴业银
行深圳蛇口支行开立了基本户，在招商银行深圳蛇口支行开立了政策监管账户。运营账户是
项目公司在监管银行开立的专门用于接收政策监管账户转付的收入、政策监管账户收取的收
入外的其他收入等款项的人民币资金账户。基本户是用于接收从运营账户所划转的款项，并
根据项目公司监管协议的约定对外支付的人民币资金账户。政策监管账户是项目公司在政策
监管账户开户行开立的深圳市辖区内唯一的住房租赁资金专用账户，专项用于收取承租人租
金、押金及住房租赁关系存续期间的相关费用，并根据政策监管账户监管协议的约定将前述
全部收入划付至项目公司运营账户的人民币资金账户。
本报告期内，林下项目和太子湾项目合计现金流入金额为 44,412,165.61 元，主要为本
期项目公司收到租赁收入、租户押金、存款利息及其他经营活动相关收入合计等；林下项目
和太子湾项目合计现金流出总金额为 39,010,158.47 元，其中支付专项计划借款利息金额为
税费，资本性支出等。
本报告期内林下项目和太子湾项目个人租户占比较大，分散度较高，均不存在重要现金
流提供方。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
措施的说明
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
基础设施项目已按照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》要求购买了财产
一切险、公众责任险。
无。
无。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
§5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告
单位：人民币元
占基础设施资产支持
序号 项目 金额 证券之外的投资组合
的比例（%）
其中：债券 - -
资产支持证券 - -
其中：买断式回购的买入返售金融资产 - -
报告期基金投资的前十名证券的发行主体未有被监管部门立案调查，不存在报告编制日
前一年内受到公开谴责、处罚的情形。
报告期内，本基金的估值业务严格按照相关的法律法规、基金合同以及《招商基金管理
有限公司基金估值委员会管理办法》进行。基金核算部负责日常的基金资产的估值业务，执
行基金估值政策。另外，公司设立由投资和研究部门、风险管理部、基金核算部、法律合规
部负责人和基金经理代表组成的估值委员会。公司估值委员会的相关成员均具备相应的专业
胜任能力和相关工作经历。公司估值委员会主要负责制定、修订和完善基金估值政策和程序，
定期评价现有估值政策和程序的适用性及对估值程序执行情况进行监督。
投资和研究部门以及基金核算部共同负责关注相关投资品种的动态，评判基金持有的投
资品种是否处于不活跃的交易状态或者最近交易日后经济环境发生了重大变化或证券发行
机构发生了影响证券价格的重大事件，从而确定估值日需要进行估值测算或者调整的投资品
种；投资和研究部门定期审核公允价值的确认和计量；研究部提出合理的数量分析模型对需
要进行估值测算或者调整的投资品种进行公允价值定价与计量并定期对估值政策和程序进
行评价，以保证其持续适用；基金核算部定期审核估值政策和程序的一致性，并负责与托管
行沟通估值调整事项；风险管理部负责估值委员会工作流程中的风险控制；法律合规部负责
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
日常的基金估值调整结果的事后复核监督工作；法律合规部与基金核算部共同负责估值调整
事项的信息披露工作。
基金经理代表向估值委员会提供估值参考信息，参与估值政策讨论；对需采用特别估值
程序的证券，基金及时启动特别估值程序，由公司估值委员会集体讨论议定特别估值方案，
咨询会计师事务所的专业意见，并与托管行沟通后由基金核算部具体执行。
本基金管理人参与估值流程各方之间不存在任何重大利益冲突。截至报告期末本基金管
理人已与中央国债登记结算有限责任公司、中证指数有限公司签署服务协议，由其按约定提
供相关债券品种、流通受限股票的估值参考数据。
§6 回收资金使用情况
原始权益人净回收资金金额为 69,918.33 万元，承诺将项目所收取的净回收资金主要用
于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）；其中，不超过 30%的净
回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过 10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的
小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等；确保新项目符合国家重大战略、发展
规划、产业政策等要求。
原始权益人在履行了内部有关审批流程后，向国家发展改革委、深圳市发展改革委等监
管部门就净回收资金用途变更履行了报备程序，说明了拟变更回收资金使用比例的情况，原
始权益人拟将净回收资金的 85%用于投资基础设施项目（包括在建项目、新建或改扩建项目
及存量资产收购），投资金额 59,430.58 万元,并将剩余 15%用于补充流动资金，补充流动
资金的金额为 10,487.75 万元。基金管理人于 2025 年 2 月 11 日发布了《招商基金招商蛇口
租赁住房封闭式基础设施证券投资基金关于原始权益人变更回收资金使用比例的公告》。
本报告期内原始权益人使用净回收资金 34,254.42 万元，占净回收资金金额的 48.99%，
用于补充原始权益人流动资金及上海松江新桥镇租赁住房项目建设。原始权益人截止报告期
末累计已使用净回收资金 41,246.25 万元，占净回收资金金额的 58.99%，用于补充原始权
益人流动资金、上海松江新桥镇租赁住房项目建设。
金额单位：人民币元
报告期末净回收资金余额 286,720,779.27
报告期末净回收资金使用率（%） 58.99
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
剩余净回收资金后续将用于其他基础设施项目（包括在建项目、新建或改扩建项目及存
量资产收购）及符合国家发改委等监管要求的基础设施项目。
情况
原始权益人已建立并落实回收资金管理制度，报告期内原始权益人及控股股东严格遵守
相关回收资金管理制度及监管要求。
§7 管理人报告
招商基金管理有限公司于 2002 年 12 月 27 日经中国证监会【2002】100 号文批准设立。
目前，公司注册资本金为人民币 13.1 亿元，招商银行股份有限公司持有公司全部股权的 55%，
招商证券股份有限公司持有公司全部股权的 45%。
招商基金管理有限公司拥有公开募集证券投资基金管理、基金销售、全国社会保障基金
境内委托管理、企业年金和职业年金基金投资管理、合格境内机构投资者、特定客户资产管
理、保险资金投资管理、基本养老保险基金投资管理、公募基金投资顾问业务试点资格。
招商基金拥有多年丰富的基础设施与不动产领域投资研究和投资管理经验，并已设置独
立的基础设施基金业务主办部门，即基础设施投资管理总部。截至本报告发布日，基础设施
投资管理总部已配备不少于 3 名具有 5 年以上基础设施项目运营或基础设施投资管理经验的
主要负责人员，其中至少 2 名具备 5 年以上基础设施项目运营经验，覆盖交通基础设施、园
区基础设施、保障性租赁住房、消费基础设施、仓储物流基础设施、能源及市政基础设施等
领域。
任职期限 资产项
目运营 资产项目运
姓名 职务 任职 离任 或投资 营或投资管 说明
日期 日期 管理年 理经验
限
自 2014 年起 学士，注册会计师。曾任毕马威
本基 2024
开始从事基 华振会计师事务所助理审计经
金基 年9
陈如琳 - 11 础设施项目 理；曾任如新（中国）日用保健
金经 月 26
投资/运营管 品有限公司内审部主任，从事公
理 日
理工作，主要 司内部审计工作；曾任湖州银东
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
涵盖消费基 购物中心财务部经理，从事湖州
础设施、数据 银泰城购物中心的财务工作；曾
中心、租赁住 任普洛斯普瑞数据科技（上海）
房等基础设 有限公司财务副总监，参与 IDC
施类型。 数据中心的财务和运营工作。现
任招商基金招商蛇口租赁住房封
闭式基础设施证券投资基金基金
经理。
学士。曾任华夏幸福基业股份有
自 2014 年起
限公司财务经理，厦门钧浩房地
开始从事基
产开发有限公司财务经理、片区
础设施项目
财务负责人，珠海市龙湖发展有
本基 2024 投资/运营管
限公司财务经理，红土创新基金
金基 年9 理工作，主要
任吉伟 - 11 管理有限公司 REITs 运营岗，负
金经 月 26 涵盖产业园
责产业园、仓储物流、公寓等多
理 日 区、仓储物
业态项目财务管理及运营工作。
流、租赁住房
现任招商基金招商蛇口租赁住房
等基础设施
封闭式基础设施证券投资基金基
类型。
金经理。
自 2018 年起
开始从事基 硕士，法律职业资格、注册会计
础设施项目 师、税务师。曾任招商财富资产
本基 2024
投资/运营管 管理有限公司资产证券化部助理
金基 年 9
郭王炅 - 7 理工作，主要 经理、经理、高级经理。现任招
金经 月 26
涵盖产业园 商基金招商蛇口租赁住房封闭式
理 日
区、交通基础 基础设施证券投资基金基金经
设施等基础 理。
设施类型。
注：1、本基金首任基金经理的任职日期为本基金合同生效日，后任基金经理的任职日期以
及历任基金经理的离任日期为公司相关会议作出决定的公告（生效）日期；
总。
基金管理人声明：在本报告期内，本基金管理人严格遵守《中华人民共和国证券投资基
金法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》等有关法律法规及其各项实施准则的规定以
及本基金的基金合同等基金法律文件的约定，本着诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基
金资产，在严格控制风险的前提下，为基金持有人谋求最大利益。本报告期内，基金运作整
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
体合法合规，无损害基金持有人利益的行为。基金的投资范围以及投资运作符合有关法律法
规及基金合同的规定。
基金管理人已建立较完善的研究方法和投资决策流程，确保各投资组合享有公平的投资
决策机会。基金管理人建立了所有组合适用的投资对象备选库，制定明确的备选库建立、维
护程序。基金管理人拥有健全的投资授权制度，明确投资决策委员会、投资组合经理等各投
资决策主体的职责和权限划分，投资组合经理在授权范围内可以自主决策，超过投资权限的
操作需要经过严格的审批程序。基金管理人的相关研究成果向内部所有投资组合开放，在投
资研究层面不存在各投资组合间不公平的问题。
本基金按基金合同约定完成初始基金资产投资后，在本报告期内未新增基础设施资产相
关投资。报告期内，项目公司监管账户开展了协定存款业务。
截至本报告期末，本基金通过持有“招商财富招商蛇口租赁住房 1 号资产支持专项计划
资产支持证券”穿透取得项目公司持有的基础设施资产的完全所有权或经营权利。本基金持
有的基础设施资产由两个租赁住房项目组成，包括位于深圳市南山区的林下项目和位于深圳
市南山区的太子湾项目。
本基金投资的基础设施项目本期财务情况详见本报告“4.3 资产项目运营相关财务信
息”；本基金本期预计实现可供分配金额详见本报告“3.3 基金收益分配情况”。
（1）基金运营情况
报告期内，本基金运营正常，管理人秉承投资者利益优先的原则审慎开展业务管理，未
发生有损投资人利益的风险事件。
（2）项目运营情况
报告期内，基础设施项目在基金管理人和运营管理机构的主动管理下稳定运营。截至本
报告期末，基础设施项目整体平均出租率、收缴率均保持较高水平，同时稳步推进租户续租、
换租工作。
报告期内，基础设施项目运营情况详见报告“4.1 报告期内资产项目的运营情况”。
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及本基金基金合同的规定，在符
合有关基金分配条件的前提下，本基金应当将 90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
形式分配给投资者。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次，
但若《基金合同》生效不满 6 个月可不进行分配。
本报告期内本基金已实施收益分配 1 次。
基金管理人建立了完善的内部控制制度体系，通过《招商基金管理有限公司公平交易管
理办法》《招商基金管理有限公司关联交易管理办法》《招商基金管理有限公司基础设施证
券投资基金投资管理办法》《招商基金管理有限公司基础设施证券投资基金运营管理管理办
法》《招商基金管理有限公司基础设施证券投资基金尽职调查管理办法》和《招商基金管理
有限公司基础设施证券投资基金内部控制与风险管理管理办法》等一系列内部规章制度规范
约束基金关联交易。基金管理人执行基金关联交易前，需履行内部审批流程。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者
与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交
易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，防范利益
冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先
得到基金托管人的同意，并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审
议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项
进行审查。
报告期内，本基金管理人本着诚实信用、勤勉尽责、合法经营和保障基金持有人利益的
原则，经营管理和业务运作稳健、合规，基金的投资、交易、后台等运作规范有序。基金管
理人的风险管理及合规控制部门依据独立、客观、公正的原则，主要从以下几个方面进一步
加强了公司内部控制和基金投资风险管理工作：
案例，持续整理风险点录入系统定期推送，定期或不定期组织法规考试，不定期开展各类合
规主题培训等，丰富培训形式，不断提升员工合规与风控意识；
防范法律合规风险；
门还根据监察稽核计划，对公司的关键业务部门及业务流程进行了专项稽核和检查；
细化重要环节的合规管理要求，确保制度体系的科学性和可操作性，为业务的合规展业提供
制度保障；
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
意见，规范审查信息披露材料，确保运营管理的合规性和透明度。有针对性地开展合规培训，
适时发布合规指引或提示，促进合规展业。
报告期内，本基金的投资运作符合国家相关法律法规、监管部门的有关规定以及公司相
关制度的规定，内部控制和风险防范措施不断完善。本基金管理人承诺将一如既往本着诚实
信用、勤勉尽责的原则管理和运作基金资产，在规范经营、控制风险的基础上，为基金持有
人谋求最大利益。
报告期内，基金管理人通过经营计划及年度预算审核、预算全生命周期管控、租赁去化
方案协同、定期会议机制等方式，协同运营管理机构不断提高基础设施项目运营业绩和运营
效率，同时，管理人积极发挥自身资源，主动对接企业客户，挖掘存量企业客户潜力，并完
善运营管理制度、促使各方高效协同。
本报告期内，基金管理人严格遵循了《中华人民共和国证券投资基金法》及其各项实施
细则、基础设施 REITs 的相关法律法规、本基金基金合同、基金管理人及项目公司相关制
度的规定，对重大事项进行决策。本报告期内，决策的重大事项主要包括：年度预算及经营
计划方案、基金分红方案等。
报告期内，通过现场、文件审查等形式对日常运营管理工作进行半年度巡检，包括租赁
去化进展、物业维护、安全管理、公区设施等方面的现场情况。根据运营管理机构的考核机
制安排，基础设施项目设置了年度预算目标。本报告期内，运营管理机构严格遵守基础设施
REITs 各项监管规定，落实各项管理要求，积极履行运营管理服务协议要求。
报告期内，管理人持续对运营管理机构的持续经营和履职情况进行监督，持续督促运营
管理机构落实年度预算计划、实现日常运营管理的高效合规。
报告期内，基金管理人信息披露事务负责人严格遵守《公开募集证券投资基金信息披露
管理办法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》《公开募集基础设施证券投资基金指引
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
（试行）》
《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 5 号—临时报告（试
行）》
《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 6 号—年度报告（试行）》
《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 7 号—中期报告和季度报告
（试行）》《招商基金管理有限公司基础设施证券投资基金信息披露管理办法》等法律法规
及制度要求，组织和协调信息披露事务，履行信息披露义务。
报告期内信息披露事务负责人未发生变更。
基金管理人已建立较完善的信息披露管理制度，在审核和发布流程、内幕信息管理、暂
缓和豁免信息披露以及档案管理等方面均严格落实制度规定。
§8 运营管理机构报告
报告期内，本基金运营管理机构严格遵守运营管理服务协议的约定，不存在违反运营管
理服务协议相关规定、约定或损害基金利益行为的重大情形。
报告期内，本基金运营管理机构在对基础设施资产的运营管理过程中，严格遵守《中华
人民共和国证券投资基金法》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》以及其他有
关法律法规、基金合同和运营管理服务协议的规定，尽职尽责地履行了运营管理机构应尽的
职责，不存在损害基金份额持有人利益的行为。
报告期内，运营管理机构锚定“稳运营、提效能、强服务”核心目标，以体系化管理为
支撑、精细化运营为路径，推动基础设施项目实现稳健高效运行。
收入方面，聚焦租赁去化效率提升，构建“企业战略合作+全渠道平台运营+数字化营销
触达”多维度营销矩阵。一方面深化企业客户合作，拓展 B 端批量租赁渠道，形成规模化客
源导入；另一方面整合线上线下资源，通过官网、APP 等传统平台与短视频、直播等新兴数
字媒介平台联动发力，进一步扩大客源覆盖半径，提升租赁去化速度。
成本方面，以集约管理为核心不断降本增效。通过强化全流程预算管控，优化精细化管
理模式，对各项运营支出实施动态监控与优化，实现成本可控与效率提升。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
服务方面，以数字化为抓手，优化服务流程，提升响应速度与客户体验。依托智能化系
统不断优化服务链条，强化“一站式”服务闭环。同时，推进全场景增值生态构建，不断完
善大会员体系，为住户提供更丰富的业态体验，增加多元化生活增值服务，将服务边界延伸
至租户生活全场景，并不断丰富社区活动，提升租户满意度。
报告期内，运营管理机构信息披露事务负责人严格遵守《公开募集基础设施证券投资基
金指引（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 5 号—临时
报告（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 6 号—年度报
告（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 7 号—中期报告
和季度报告（试行）》《深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司信息披露配合制度》等法规、
制度要求，组织和协调信息披露事务，履行信息披露配合义务，协同基金管理人及时做好与
投资者的沟通联络工作，组织运营管理机构相关专业人员积极参加基金业绩说明会、投资者
开放日等投资关系活动。
报告期内运营管理机构信息披露事务负责人未发生变更。
报告期内，运营管理机构严格遵守《深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司信息披露配
合制度》的相关要求，落实未公开信息管理要求，配合基金管理人完成信息披露工作。
报告期内，运营管理机构严格遵守基础设施基金信息披露相关法律法规、规范性文件、
业务规则及内部制度，积极配合基金管理人履行信息披露义务，及时向基金管理人提供有关
信息，并确保提供的信息真实、准确、完整，按照法规要求对相应披露内容进行确认。
§9 其他业务参与人履职报告
设施基金份额情况
报告期内原始权益人或者其同一控制下关联方未卖出战略配售取得的基础设施基金份
额。
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况
原始权益人持有基础设施基金份额 125,000,000 份，占基金总份额的 25%。
无。
报告期内，原始权益人根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《深圳证
券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 5 号—临时报告（试行）》《深圳证券
交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 6 号—年度报告（试行）》《深圳证券交
易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 7 号—中期报告和季度报告（试行）》等法
规要求，严格履行信息披露配合义务。
无。
报告期内，本托管人严格遵守《中华人民共和国证券投资基金法》《公开募集基础设施
证券投资基金指引（试行）》及其他有关法律法规、基金合同和托管协议的规定，诚信、尽
责地履行了基金托管人义务，不存在损害本基金份额持有人利益的行为。
金的监督情况
报告期内，本托管人根据国家有关法律法规、基金合同和托管协议的规定，对本基金的
资金账户、基础设施项目运营收支账户等重要资金账户与资金流向进行了必要的监督与监管，
基金资产在监督账户内封闭运行，未发现有违反法律法规规定和基金合同约定的情形。
报告期内，本托管人根据国家有关法律法规、基金合同和托管协议的规定，对基金管理
人在本基金的投资运作、收益分配、为基础设施项目购买保险、借入款项安排等事项进行了
必要的监督、复核和审查，未发现其存在任何损害本基金份额持有人利益的行为；基金管理
人在报告期内，严格遵守了《中华人民共和国证券投资基金法》《公开募集基础设施证券投
资基金指引（试行）》等有关法律法规，在各重要方面的运作严格按照基金合同的规定进行。
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报告期内，本托管人按照相关法律法规和基金合同、托管协议约定履行信息披露义务，
对托管人应当复核的公开披露基础设施基金信息进行了复核、审查和确认，认真复核了本报
告中资产确认计量过程、财务指标、收益分配情况、财务会计报告、投资组合报告等内容，
认为其真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
报告期内，本托管人严格遵守《中华人民共和国证券投资基金法》《公开募集基础设施
证券投资基金指引（试行）》及其他有关法律法规、基金合同和托管协议的规定，诚信、尽
责地履行了基金托管人义务。
情况
基础设施资产支持专项计划持有项目公司 100%股权。报告期内，基础设施资产支持专
项计划根据认购协议、标准条款等交易文件安排、项目公司章程和基金管理人的决策或决定
行使股东权利，作出股东决策、决定或者履行相关流程。
（1）基础设施资产支持专项计划基于《债权确认与重组协议》对项目公司享有债权。
（2）报告期内，基础设施资产支持专项计划根据标准条款等交易文件安排和基金管理
人的决策或决定行使对项目公司的债权人权利，项目公司已按照相关借款协议等交易文件安
排向基础设施资产支持专项计划偿还部分利息。
报告期内，基础设施资产支持专项计划严格按照《证券公司及基金管理公司子公司资产
证券化业务管理规定》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》等
相关法律法规以及标准条款的规定进行信息披露。
责履行情况
报告期内，资产支持证券管理人严格遵循了《证券公司及基金管理公司子公司资产证券
化业务管理规定》等相关法律法规以及标准条款的规定，勤勉尽责的履行资产支持证券管理
人的义务，不存在损害资产支持证券持有人利益的行为。
§10 中期财务报告（未经审计）
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会计主体：招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
报告截止日：2025 年 6 月 30 日
单位：人民币元
本期末 2025 年 06 月 30 上年度末 2024 年 12
资产 附注号
日 月 31 日
资产：
货币资金 10.5.7.1 55,367,080.18 53,761,888.91
结算备付金 - -
存出保证金 - -
衍生金融资产 - -
交易性金融资产 10.5.7.2 - -
买入返售金融资产 10.5.7.3 - -
债权投资 10.5.7.4 - -
其他债权投资 10.5.7.5 - -
其他权益工具投资 10.5.7.6 - -
应收票据 - -
应收账款 10.5.7.7 608,075.61 130,949.19
应收清算款 - -
应收利息 - -
应收股利 - -
应收申购款 - -
存货 10.5.7.8 - -
合同资产 10.5.7.9 - -
持有待售资产 10.5.7.10 - -
长期股权投资 - -
投资性房地产 10.5.7.11 1,196,808,099.48 1,229,017,528.26
固定资产 10.5.7.12 12,770.48 16,701.10
在建工程 10.5.7.13 - -
使用权资产 10.5.7.14 - -
无形资产 10.5.7.15 - -
开发支出 10.5.7.16 - -
商誉 10.5.7.17 317,443,989.25 317,443,989.25
长期待摊费用 10.5.7.18 255,494.68 -
递延所得税资产 10.5.7.19 - -
其他资产 10.5.7.20 6,141,337.58 6,411,001.83
资产总计 1,576,636,847.26 1,606,782,058.54
本期末 2025 年 06 月 30 上年度末 2024 年 12
负债和所有者权益 附注号
日 月 31 日
负债：
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
短期借款 10.5.7.21 - -
衍生金融负债 - -
交易性金融负债 - -
卖出回购金融资产款 - -
应付票据 - -
应付账款 10.5.7.22 3,356,419.17 4,726,556.66
应付职工薪酬 10.5.7.23 - -
应付清算款 - -
应付赎回款 - -
应付管理人报酬 3,569,697.93 3,398,457.55
应付托管费 67,833.58 36,275.09
应付投资顾问费 - -
应交税费 10.5.7.24 1,319,460.68 1,611,851.15
应付利息 10.5.7.25 - -
应付利润 - -
合同负债 10.5.7.26 33,893.28 28,494.14
持有待售负债 - -
长期借款 10.5.7.27 - -
预计负债 10.5.7.28 - -
租赁负债 10.5.7.29 - -
递延收益 - -
递延所得税负债 10.5.7.19 200,920,676.75 206,424,404.69
其他负债 10.5.7.30 17,902,287.21 23,210,695.33
负债合计 227,170,268.60 239,436,734.61
所有者权益：
实收基金 10.5.7.31 1,363,499,997.36 1,363,499,997.36
其他权益工具 - -
资本公积 10.5.7.32 - -
其他综合收益 10.5.7.33 - -
专项储备 - -
盈余公积 10.5.7.34 - -
未分配利润 10.5.7.35 -14,033,418.70 3,845,326.57
所有者权益合计 1,349,466,578.66 1,367,345,323.93
负债和所有者权益总计 1,576,636,847.26 1,606,782,058.54
注：报告截止日 2025 年 6 月 30 日，基金份额净值 2.6989 元，基金份额总额 500,000,000.00
份。
会计主体：招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
报告截止日：2025 年 6 月 30 日
单位：人民币元
资产 附注号 本期末 2025 年 06 月 30 上年度末 2024 年 12
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
日 月 31 日
资产：
货币资金 10.5.19.1 1,764,769.26 5,320,274.90
结算备付金 - -
存出保证金 - -
衍生金融资产 - -
交易性金融资产 - -
债权投资 - -
其他债权投资 - -
其他权益工具投资 - -
买入返售金融资产 - -
应收清算款 - -
应收利息 - -
应收股利 - -
应收申购款 - -
长期股权投资 10.5.19.2 1,363,500,000.00 1,363,500,000.00
其他资产 - -
资产总计 1,365,264,769.26 1,368,820,274.90
本期末 2025 年 06 月 30 上年度末 2024 年 12
负债和所有者权益 附注号
日 月 31 日
负债：
短期借款 - -
衍生金融负债 - -
交易性金融负债 - -
卖出回购金融资产款 - -
应付清算款 - -
应付赎回款 - -
应付管理人报酬 678,326.75 362,751.87
应付托管费 67,833.58 36,275.09
应付投资顾问费 - -
应交税费 - -
应付利息 - -
应付利润 - -
其他负债 59,507.37 45,000.00
负债合计 805,667.70 444,026.96
所有者权益：
实收基金 1,363,499,997.36 1,363,499,997.36
资本公积 - -
其他综合收益 - -
未分配利润 959,104.20 4,876,250.58
所有者权益合计 1,364,459,101.56 1,368,376,247.94
负债和所有者权益总计 1,365,264,769.26 1,368,820,274.90
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
会计主体：招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日
单位：人民币元
本期 2025 年 01 月 01 日至
项目 附注号
一、营业总收入 37,805,683.41
二、营业总成本 44,269,026.37
三、营业利润（营业亏损以“-”号填列） -6,463,342.96
加：营业外收入 10.5.7.50 280,067.74
减：营业外支出 10.5.7.51 -
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） -6,183,275.22
减：所得税费用 10.5.7.52 -5,434,526.14
五、净利润（净亏损以“-”号填列） -748,749.08
六、其他综合收益的税后净额 -
七、综合收益总额 -748,749.08
注：本基金基金合同生效日为 2024 年 9 月 26 日，无上年度可比期间数据，下同。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
会计主体：招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日
单位：人民币元
本期 2025 年 01 月 01 日至
项目 附注号
一、收入 14,019,162.51
其中：以摊余成本计量的金融资产终止确认
产生的收益
二、费用 806,312.70
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 13,212,849.81
减：所得税费用 -
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 13,212,849.81
五、其他综合收益的税后净额 -
六、综合收益总额 13,212,849.81
会计主体：招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日
单位：人民币元
本期 2025 年 01 月 01 日至
项目 附注号
一、经营活动产生的现金流量：
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
经营活动现金流入小计 44,212,038.31
经营活动现金流出小计 24,042,360.41
经营活动产生的现金流量净额 20,169,677.90
二、投资活动产生的现金流量：
到的现金净额
投资活动现金流入小计 -
付的现金
投资活动现金流出小计 1,434,088.52
投资活动产生的现金流量净额 -1,434,088.52
三、筹资活动产生的现金流量：
筹资活动现金流入小计 -
筹资活动现金流出小计 17,129,996.19
筹资活动产生的现金流量净额 -17,129,996.19
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -
五、现金及现金等价物净增加额 1,605,593.19
加：期初现金及现金等价物余额 53,761,157.49
六、期末现金及现金等价物余额 55,366,750.68
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
会计主体：招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日
单位：人民币元
本期 2025 年 01 月 01 日至
项目 附注号
一、经营活动产生的现金流量：
经营活动现金流入小计 14,019,549.19
经营活动现金流出小计 444,671.96
经营活动产生的现金流量净额 13,574,877.23
二、筹资活动产生的现金流量：
筹资活动现金流入小计 -
筹资活动现金流出小计 17,129,996.19
筹资活动产生的现金流量净额 -17,129,996.19
三、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -
四、现金及现金等价物净增加额 -3,555,118.96
加：期初现金及现金等价物余额 5,319,716.62
五、期末现金及现金等价物余额 1,764,597.66
会计主体：招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
单位：人民币元
本期 2025 年 01 月 01 日至 2025 年 06 月 30 日
其他 其他
项目 资本 专项 盈余
实收基金 权益 综合 未分配利润 所有者权益合计
公积 储备 公积
工具 收益
一、上期
期末余额
加：会计
- - - - - - - -
政策变更
前期
- - - - - - - -
差错更正
同一
控制下企 - - - - - - - -
业合并
其他 - - - - - - - -
二、本期
期初余额
三、本期
增减变动
额（减少 - - - - - - -17,878,745.27 -17,878,745.27
以“-”号
填列）
（一）综
合收益总 - - - - - - -748,749.08 -748,749.08
额
（二）产
品持有人
- - - - - - - -
申购和赎
回
其中：产
- - - - - - - -
品申购
产
- - - - - - - -
品赎回
（三）利
- - - - - - -17,129,996.19 -17,129,996.19
润分配
（四）其
他综合收
- - - - - - - -
益结转留
存收益
（五）专
- - - - - - - -
项储备
其中：本
- - - - - - - -
期提取
本 - - - - - - - -
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
期使用
（六）其
- - - - - - - -
他
四、本期
期末余额
会计主体：招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日
单位：人民币元
本期 2025 年 01 月 01 日至 2025 年 06 月 30 日
项目 资本 其他综合
实收基金 未分配利润 所有者权益合计
公积 收益
一、上期期末余额 1,363,499,997.36 - - 4,876,250.58 1,368,376,247.94
加：会计政策变更 - - - - -
前期差错更正 - - - - -
其他 - - - - -
二、本期期初余额 1,363,499,997.36 - - 4,876,250.58 1,368,376,247.94
三、本期增减变动额
- - - -3,917,146.38 -3,917,146.38
（减少以“-”号填列）
（一）综合收益总额 - - - 13,212,849.81 13,212,849.81
（二）产品持有人申
- - - - -
购和赎回
其中：产品申购 - - - - -
产品赎回 - - - - -
（三）利润分配 - - - -17,129,996.19 -17,129,996.19
（四）其他综合收益
- - - - -
结转留存收益
（五）其他 - - - - -
四、本期期末余额 1,363,499,997.36 - - 959,104.20 1,364,459,101.56
报表附注为财务报表的组成部分。
本报告 10.1 至 10.5 财务报表由下列负责人签署：
____钟文岳___ ____欧志明______ ____何剑萍____
基金管理人负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“本基金”)系由招
商基金管理有限公司依照《中华人民共和国证券投资基金法》《招商基金招商蛇口租赁住房
封闭式基础设施证券投资基金基金合同》(以下简称“基金合同”)及其他有关法律法规的规
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
定，经中国证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)于 2024 年 8 月 30 日的证监许可
〔2024〕1228 号《关于准予招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金注册
的批复》准予注册募集。本基金为契约型封闭式，封闭期为 52 年，募集金额为人民币
资报告予以验证。
经向中国证监会备案，基金合同于 2024 年 9 月 26 日正式生效，基金合同生效日基金份
额为 500,000,000.00 份。本基金的基金管理人为招商基金管理有限公司，基金托管人为兴
业银行股份有限公司。
根据《中华人民共和国证券投资基金法》及其配套规则和基金合同的有关规定，本基金
的投资范围为基础设施资产支持证券、国债、政策性金融债、地方政府债、中央银行票据、
AAA 级信用债(包括符合要求的企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期
融资券、公开发行的次级债、政府支持机构债、可分离交易可转债的纯债部分)、货币市场
工具(包括同业存单、债券回购、银行存款(含协议存款、定期存款及其他银行存款)等)以及
法律法规或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融工具(但须符合中国证监
会相关规定)。本基金不投资股票，也不投资于可转换债券(可分离交易可转债的纯债部分除
外)、可交换债券。如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行
适当程序后，可以将其纳入投资范围。本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证
券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。
但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项
目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于
违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人
应在 60 个工作日内调整。
本基金持有招商财富招商蛇口租赁住房 1 号资产支持专项计划(以下简称“专项计划”)
的全部份额，并通过持有专项计划全部份额，进而取得持有 2 处基础设施资产所属的深圳市
林下住房租赁有限公司(以下简称“林下公司”)及太子湾乐宜置业(深圳)有限公司(以下简
称“太子湾公司”)(林下公司及太子湾公司合称“项目公司”)的全部股权和对该等项目公
司的全部股东债权。
本基金、专项计划及项目公司合称“本集团”。
本基金执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本基金还按照中国证监会颁
布的《证券投资基金信息披露 XBRL 模板第 3 号》、中国证券投资基
金业协会颁布的《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引(试行)》，并参照《证券投
资基金会计核算业务指引》等规定编制财务报表。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
本集团对持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项和情况。
因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
本集团编制的财务报表符合企业会计准则和中国证监会、中国证券投资基金业协会发布
的关于公开募集基础设施证券投资基金实务操作有关规定的要求，真实、完整地反映了本集
团于 2025 年 6 月 30 日的合并及个别财务状况以及 2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日止
期间的合并及个别经营成果、合并及个别现金流量和合并及个别基金净资产变动。
本报告期所采用的会计政策，会计估计与最近一期年度报告相一致。
本基金在本报告期间未发生重大会计政策变更。
本基金本报告期间未发生重大会计估计变更。
本基金本报告期内无需要说明的重大会计差错更正。
（1）增值税
根据财政部、国家税务总局财税[2016]36 号文《关于全面推开营业税改增值税试点的
通知》的规定，对证券投资基金(封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金)管理人运用基
金买卖股票、债券的转让收入免征增值税；国债、地方政府债利息收入以及金融同业往来利
息收入免征增值税；存款利息收入不征收增值税。
根据财政部、国家税务总局财税[2016]140 号文《关于明确金融、房地产开发、教育辅
助服务等增值税政策的通知》的规定，资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管
产品管理人为增值税纳税人。
根据财政部、国家税务总局财税[2017]56 号文《关于资管产品增值税有关问题的通知》
的规定，自 2018 年 1 月 1 日起，资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行
为(以下简称“资管产品运营业务”)，暂适用简易计税方法，按照 3%的征收率缴纳增值税，
资管产品管理人未分别核算资管产品运营业务和其他业务的销售额和增值税应纳税额的除
外。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
根据财政部、国家税务总局财税[2017]90 号文《关于租入固定资产进项税额抵扣等增
值税政策的通知》的规定，自 2018 年 1 月 1 日起，资管产品管理人运营资管产品提供的贷
款服务、发生的部分金融商品转让业务，按照以下规定确定销售额：提供贷款服务，以 2018
年 1 月 1 日起产生的利息及利息性质的收入为销售额。增值税附加税包括城市维护建设税、
教育费附加和地方教育费附加，以实际缴纳的增值税税额为计税依据，分别按规定的比例缴
纳。
（2）企业所得税
根据财政部、国家税务总局财税[2004]78 号文《关于证券投资基金税收政策的通知》
的规定，自 2004 年 1 月 1 日起，对证券投资基金(封闭式证券投资基金，开放式证券投资基
金)管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入，继续免征企业所得税。
根据财政部、国家税务总局财税[2008]1 号文《关于企业所得税若干优惠政策的通知》
的规定，对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权
的股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。
税种 计税依据 税率
企业所得税 应纳税所得额 25%
适用一般计税方法，应纳增值税额 物业出租一般计税方法 9%，简易计
为销项税额扣除可抵扣进项税后 税方法征收率 5%减按 1.5%（注 1）
增值税 的余额，销项税额按销售收入和相 停车费收入增值税率为 9%
应税率计算；适用简易计税方法，
物业管理服务收入增值税率为 6%
计税依据为应税行为收入
适用从租计征方法，计税依据为房
林下公司：免征（注 2）
屋出租取得的租金收入
房产税 太子湾公司：从租计征 4%（注 3）
适用从价计征方法，计税依据为房
从价计征 1.2%
屋原值的 70%
林下公司：免征（注 2）
城镇土地使用税 实际占用的土地面积
太子湾公司：6 元/平方米
城市维护建设税 实际缴纳的增值税额 7%
教育费附加 实际缴纳的增值税额 3%
地方教育费附加 实际缴纳的增值税额 2%
注 1：根据《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》
(2021 年第 24 号)规定，自 2021 年 10 月 1 日起住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住
房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳
增值税。
注 2：根据《财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财税〔2019〕
第 61 号)的规定，为继续支持公共租赁住房(以下简称“公租房”)建设和运营，自 2019 年
设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税；(2)
对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公
租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税；(3)对
公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订
租赁协议涉及的印花税；(4)对公租房免征房产税。
根据《财政部税务总局公告 2023 年第 33 号财政部税务总局关于继续实施公共租赁住房
税收优惠政策的公告》(财政部税务总局公告 2023 年第 33 号)，关于公共租赁住房税收优惠
政策的公告延期至 2025 年 12 月 31 日。
注 3：根据《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》
(2021 年第 24 号)规定，自 2021 年 10 月 1 日起对企事业单位、社会团体以及其他组织向个
人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4%的税率征收房产税。
单位：人民币元
项目 本期末 2025 年 06 月 30 日
库存现金 -
银行存款 55,367,080.18
其他货币资金 -
小计 55,367,080.18
减：减值准备 -
合计 55,367,080.18
单位：人民币元
项目 本期末 2025 年 06 月 30 日
活期存款 55,366,750.68
定期存款 -
其中：存款期限 1－3 个月 -
其他存款 -
应计利息 329.50
小计 55,367,080.18
减：减值准备 -
合计 55,367,080.18
无。
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无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
单位：人民币元
本期末 2025 年 06 月 30 日
账龄
金额
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
小计 621,117.64
减：坏账准备 13,042.03
合计 608,075.61
金额单位：人民币元
本期末 2025 年 06 月 30 日
账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值
金额 比例（%） 金额
例（%）
单项计提预期信用损失
- - - - -
的应收账款
按组合计提预期信用损
失的应收账款
其中：组合 1 599.04 0.10 29.95 5.00 569.09
组合 2 620,518.60 99.90 13,012.08 2.10 607,506.52
合计 621,117.64 100.00 13,042.03 2.10 608,075.61
无。
金额单位：人民币元
本期末 2025 年 06 月 30 日
债务人名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
租赁应收款 621,117.64 13,042.03 2.10
合计 621,117.64 13,042.03 2.10
单位：人民币元
上年度末 本期变动金额 本期末
类别 2024 年 12 其他 2025 年 06
计提 转回或收回 核销
月 31 日 变动 月 30 日
单项计提预期信
用损失的应收账 - - - - - -
款
按组合计提预期
信用损失的应收 2,688.00 10,376.87 22.84 - - 13,042.03
账款
其中：组合 1 52.79 - 22.84 - - 29.95
组合 2 2,635.21 10,376.87 - - - 13,012.08
合计 2,688.00 10,376.87 22.84 - - 13,042.03
第 44 页 共 76 页
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
无。
金额单位：人民币元
占应收账款期末
债务人名称 账面余额 已计提坏账准备 账面价值
余额的比例（%）
企业租户 1 202,152.69 32.55 4,043.05 198,109.64
企业租户 2 61,189.24 9.85 1,223.78 59,965.46
企业租户 3 60,360.93 9.72 1,207.22 59,153.71
企业租户 4 27,695.84 4.46 553.92 27,141.92
个人租户 1 17,773.32 2.86 355.47 17,417.85
合计 369,172.02 59.44 7,383.44 361,788.58
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
第 45 页 共 76 页
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
单位：人民币元
房屋建筑物及相 在建投资
项目 土地使用权 合计
关土地使用权 性房地产
一、账面原值
外购 - - - -
存货\固定资产\在建
- - - -
工程转入
企业合并增加 - - - -
其他原因增加 - - - -
处置 - - - -
其他原因减少 - - - -
二、累计折旧（摊销）
本期计提 30,311,505.19 1,897,923.59 - 32,209,428.78
存货\固定资产\在建
- - - -
工程转入
其他原因增加 - - - -
处置 - - - -
其他原因减少 - - - -
三、减值准备
本期计提 - - - -
存货\固定资产\在建
- - - -
工程转入
其他原因增加 - - - -
处置 - - - -
其他原因减少 - - - -
四、账面价值
第 46 页 共 76 页
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
无。
金额单位：人民币元
报告期租金 期末公 期初公 公允价值 公允价值
项目 地理位置 建筑面积
收入 允价值 允价值 变动幅度 变动原因
深圳市南
林下项目 山区工业 39,304.42 19,207,601.33 - - - -
八路
深圳市南
太子湾项
山区港湾 25,948.85 15,582,288.77 - - - -
目
大道
合计 - 65,253.27 34,789,890.10 - - - -
注：建筑面积单位为平方米。
单位：人民币元
项目 本期末 2025 年 06 月 30 日
固定资产 12,770.48
固定资产清理 -
合计 12,770.48
单位：人民币元
房屋及 机器设 运输工 家具及其
项目 电子设备 合计
建筑物 备 具 他
一、账面原值
购置 - - - - - -
在建工程转入 - - - - - -
企业合并增加 - - - - - -
其他原因增加 - - - - - -
处置或报废 - - - - - -
其他原因减少 - - - - - -
二、累计折旧
本期计提 - - - 670.82 3,259.80 3,930.62
其他原因增加 - - - - - -
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
处置或报废 - - - - - -
其他原因减少 - - - - - -
三、减值准备
本期计提 - - - - - -
其他原因增加 - - - - - -
处置或报废 - - - - - -
其他原因减少 - - - - - -
四、账面价值
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
第 48 页 共 76 页
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
无。
无。
无。
单位：人民币元
被投资单位名称或 本期增加金额 本期减少金额
期初余额 期末余额
形成商誉的事项 企业合并形成 处置
非同一控制下企业
合并
合计 317,443,989.25 - - 317,443,989.25
无。
本集团在进行商誉减值测试时，经比较与商誉相关的资产组的公允价值减去处置费用后
的净额和预计未来现金流量的现值孰高，采用公允价值减去处置费用后的净额确定与商誉相
关的资产组的可收回金额。
单位：人民币元
期初 本期其他减
项目 本期增加金额 本期摊销金额 期末余额
余额 少金额
租赁住房配套设施 - 269,632.66 14,137.98 - 255,494.68
合计 - 269,632.66 14,137.98 - 255,494.68
单位：人民币元
本期末 2025 年 06 月 30 日
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 - -
内部交易未实现利润 - -
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
应收账款及其他应收款坏账
准备
合计 5,277.35 1,319.36
单位：人民币元
本期末 2025 年 06 月 30 日
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制企业合并资产评估增值 803,687,984.48 200,921,996.11
公允价值变动 - -
合计 803,687,984.48 200,921,996.11
单位：人民币元
递延所得税资产 抵销后递延所得 递延所得税资产 抵销后递延所得
项目 和负债期末互抵 税资产或负债期 和负债期初互抵 税资产或负债期
金额 末余额 金额 初余额
递延所得税资产 1,319.36 - 673.27 -
递延所得税负债 1,319.36 200,920,676.75 673.27 206,424,404.69
单位：人民币元
项目 本期末 2025 年 06 月 30 日
资产减值准备 -
预计负债 -
可抵扣亏损 9,832,487.05
应收账款及其他应收款坏账准备 7,769.68
合计 9,840,256.73
单位：人民币元
年份 本期末 2025 年 06 月 30 日 备注
合计 9,832,487.05 -
单位：人民币元
项目 本期末 2025 年 06 月 30 日
其他应收款 97,794.99
其他流动资产 740,565.08
其他非流动资产 5,302,977.51
合计 6,141,337.58
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
注：本期末本集团待抵扣进项税额总计人民币 6,043,542.59 元，其中人民币 5,302,977.51
元计入其他非流动资产。
无。
无。
单位：人民币元
账龄 本期末 2025 年 06 月 30 日
小计 97,799.99
减：坏账准备 5.00
合计 97,794.99
单位：人民币元
款项性质 本期末 2025 年 06 月 30 日
关联方往来款 92,800.00
合作方往来款 -
存出保证金 -
其他往来款 4,999.99
小计 97,799.99
减：坏账准备 5.00
合计 97,794.99
单位：人民币元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来 12 个月预期信 合计
用损失(未发生信用 用损失(已发生信用
用损失
减值) 减值)
期初余额 5.00 - - 5.00
期初余额在本期 - - - -
—转入第二阶段 - - - -
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
—转入第三阶段 - - - -
—转回第二阶段 - - - -
—转回第一阶段 - - - -
本期计提 - - - -
本期转回 - - - -
本期转销 - - - -
本期核销 - - - -
其他变动 - - - -
期末余额 5.00 - - 5.00
无。
单位：人民币元
占其他应收款期
债务人名称 账面余额 末余额的比例 已计提坏账准备 账面价值
（%）
蛇口电视台 92,800.00 94.89 - 92,800.00
深圳市普天达办
公设备有限公司
合计 97,799.99 100.00 5.00 97,794.99
无。
单位：人民币元
项目 本期末 2025 年 06 月 30 日
应付工程款 2,073,386.87
应付物业管理及维修费 736,607.35
其他 546,424.95
合计 3,356,419.17
无。
无。
第 52 页 共 76 页
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
无。
无。
单位：人民币元
税费项目 本期末 2025 年 06 月 30 日
增值税 920,231.84
消费税 -
企业所得税 -
个人所得税 1,736.30
城市维护建设税 57,214.43
教育费附加 24,520.48
房产税 283,016.06
土地使用税 16,394.60
土地增值税 -
印花税 -
其他 16,346.97
合计 1,319,460.68
无。
单位：人民币元
项目 本期末 2025 年 06 月 30 日
预收物业管理费 33,893.28
合计 33,893.28
无。
无。
无。
第 53 页 共 76 页
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
无。
单位：人民币元
项目 本期末 2025 年 06 月 30 日
预收款项 751,591.08
其他应付款 17,150,696.13
其他非流动负债 -
合计 17,902,287.21
单位：人民币元
项目 本期末 2025 年 06 月 30 日
预收租金 751,591.08
合计 751,591.08
无。
单位：人民币元
款项性质 本期末 2025 年 06 月 30 日
质保金 -
押金及保证金 16,749,470.60
预提费用 59,507.37
应付关联方款项 322,723.91
其他 18,994.25
合计 17,150,696.13
本期未发生账龄超过一年的重要其他应付款。
金额单位：人民币元
项目 基金份额(份) 账面金额
上年度末 500,000,000.00 1,363,499,997.36
本期认购 - -
第 54 页 共 76 页
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
本期赎回（以“-”号填列） - -
本期末 500,000,000.00 1,363,499,997.36
无。
无。
无。
单位：人民币元
项目 已实现部分 未实现部分 未分配利润合计
上年度末 3,845,326.57 - 3,845,326.57
本期利润 -748,749.08 - -748,749.08
本期基金份额交易产
- - -
生的变动数
其中：基金认购款 - - -
基金赎回款 - - -
本期已分配利润 -17,129,996.19 - -17,129,996.19
本期末 -14,033,418.70 - -14,033,418.70
单位：人民币元
本期 2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日
项目
林下公司 太子湾公司 合计
营业收入
租金收入 19,207,601.33 15,582,288.77 34,789,890.10
物业管理费收入 650,348.87 1,252,429.85 1,902,778.72
停车场收入 577,706.02 356,476.01 934,182.03
其他收入 6,207.22 8,020.77 14,227.99
合计 20,441,863.44 17,199,215.40 37,641,078.84
营业成本
折旧费及摊销费用 22,337,456.86 9,890,040.52 32,227,497.38
物业管理及维修费 1,500,517.18 1,138,911.05 2,639,428.23
其他营业成本 1,186,257.57 744,071.89 1,930,329.46
合计 25,024,231.61 11,773,023.46 36,797,255.07
无。
第 55 页 共 76 页
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
无。
无。
无。
无。
无。
单位：人民币元
项目 本期 2025 年 01 月 01 日至 2025 年 06 月 30 日
增值税 817,348.94
消费税 -
企业所得税 -
个人所得税 -
城市维护建设税 114,534.19
教育费附加 81,810.12
房产税 715,316.58
土地使用税 16,394.60
土地增值税 -
印花税 19,871.32
其他 -
合计 1,765,275.75
无。
无。
单位：人民币元
项目 本期 2025 年 01 月 01 日至 2025 年 06 月 30 日
银行手续费 91,545.42
第 56 页 共 76 页
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
其他 -
合计 91,545.42
单位：人民币元
项目 本期 2025 年 01 月 01 日至 2025 年 06 月 30 日
债权投资减值损失 -
应收账款坏账损失 10,354.03
其他应收款坏账损失 -
其他 -
合计 10,354.03
无。
单位：人民币元
项目 本期 2025 年 01 月 01 日至 2025 年 06 月 30 日
信息披露费 59,507.37
咨询服务费 49,481.50
其他 645.00
合计 109,633.87
单位：人民币元
项目 本期 2025 年 01 月 01 日至 2025 年 06 月 30 日
非流动资产报废利得合计 -
其中：固定资产报废利得 -
无形资产报废利得 -
政府补助 -
租赁违约金 280,067.74
其他 -
合计 280,067.74
无。
无。
第 57 页 共 76 页
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
单位：人民币元
项目 本期 2025 年 01 月 01 日至 2025 年 06 月 30 日
当期所得税费用 69,201.80
递延所得税费用 -5,503,727.94
合计 -5,434,526.14
单位：人民币元
项目 本期 2025 年 01 月 01 日至 2025 年 06 月 30 日
利润总额 -6,183,275.22
按法定/适用税率计算的所得税费用 -
子公司适用不同税率的影响 -7,963,792.12
调整以前期间所得税的影响 69,201.80
非应税收入的影响 -
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 -
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣
亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时
性差异或可抵扣亏损的影响
合计 -5,434,526.14
单位：人民币元
项目 本期 2025 年 01 月 01 日至 2025 年 06 月 30 日
收到租赁押金 5,178,474.60
收到租赁违约金 280,067.74
其他 9,146.02
合计 5,467,688.36
单位：人民币元
项目 本期 2025 年 01 月 01 日至 2025 年 06 月 30 日
退还租户押金 9,476,944.97
支付经营费用 656,671.92
其他 44,456.97
合计 10,178,073.86
无。
第 58 页 共 76 页
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
无。
无。
无。
单位：人民币元
本期 2025 年 01 月 01 日
项目
至 2025 年 06 月 30 日
净利润 -748,749.08
加：信用减值损失 10,354.03
资产减值损失 -
固定资产折旧 3,930.62
投资性房地产折旧 32,209,428.78
使用权资产折旧 -
无形资产摊销 -
长期待摊费用摊销 14,137.98
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”
号填列）
固定资产报废损失（收益以“-”号填列） -
公允价值变动损失（收益以“-”号填列） -
财务费用（收益以“-”号填列） -
投资损失（收益以“-”号填列） -
递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） -646.09
递延所得税负债增加（减少以“-”号填列） -5,503,081.85
存货的减少（增加以“-”号填列） -
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） -487,078.52
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） -5,328,617.97
其他 -
经营活动产生的现金流量净额 20,169,677.90
债务转为资本 -
融资租入固定资产 -
现金的期末余额 55,366,750.68
减：现金的期初余额 53,761,157.49
加：现金等价物的期末余额 -
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
减：现金等价物的期初余额 -
现金及现金等价物净增加额 1,605,593.19
无。
单位：人民币元
本期 2025 年 01 月 01 日
项目
至 2025 年 06 月 30 日
一、现金 55,366,750.68
其中：库存现金 -
可随时用于支付的银行存款 55,366,750.68
可随时用于支付的其他货币资金 -
二、现金等价物 -
其中：3 个月内到期的债券投资 -
三、期末现金及现金等价物余额 55,366,750.68
其中：基金或集团内子公司使用受限制的现金及现金等价物 -
无。
无。
无。
无。
无。
无。
第 60 页 共 76 页
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
无。
持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 获取方式
直接 间接
资产支持专
专项计划 深圳 深圳 100.00 - 认购
项计划
林下公司 深圳 深圳 房屋租赁 - 100.00 收购
太子湾公司 深圳 深圳 房屋租赁 - 100.00 收购
本集团目前以一个单一的经营分部运作，不需要披露分部信息。本集团本期无来源于境
外的收入，无位于境外的非流动资产。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
截至资产负债表日，本集团并无须作披露的承诺事项。
截至资产负债表日，本集团并无须作披露的或有事项。
根据本基金管理人于 2025 年 8 月 13 日发布的分红公告，本基金向 2025 年 8 月 15 日在
本基金登记结算机构登记在册的基金份额持有人按每 10 份基金份额派发红利 0.5250 元。
本报告期内存在控制关系或其他重大利害关系的关联方未发生变化。
关联方名称 与本基金的关系
招商基金管理有限公司 基金管理人
兴业银行股份有限公司 基金托管人、专项计划托管人
招商财富资产管理有限公司 专项计划管理人、基金管理人的全资子公司
招商银行股份有限公司 基金管理人的股东
招商证券股份有限公司 基金管理人的股东
深圳市招商公寓发展有限公司 原始权益人
深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司 运营管理机构
深圳招商物业管理有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
蛇口电视台 与运营管理机构受同一方最终控制
深圳招商到家汇科技有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
深圳招商网络有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
深圳市桃花园置业有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
深圳招商房地产有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
深圳招商美伦酒店管理有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
深圳招商商置投资有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
招商到家汇科技（浙江）有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
深圳招商建筑科技有限公司 与运营管理机构受同一方最终控制
注：基金的主要关联方包含基金管理人、基金管理人的股东及子公司、基金托管人等。
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单位：人民币元
本期 2025 年 01 月 01 日至
关联方名称 关联交易内容
深圳招商物业管理有限公司 物业管理费 351,832.91
蛇口电视台 电视网络费 213,043.68
深圳招商网络有限公司 网络使用费 452.83
深圳招商到家汇科技有限公司 采购商品 91,681.29
深圳招商美伦酒店管理有限公司 采购商品 2,295.00
招商到家汇科技（浙江）有限公司 采购商品 12,827.83
合计 - 672,133.54
单位：人民币元
本期 2025 年 01 月 01 日至
关联方名称 关联交易内容
深圳招商房地产有限公司 租赁住房服务费 2,824.11
深圳招商商置投资有限公司 租赁住房服务费 1,222.56
合计 - 4,046.67
单位：人民币元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入
深圳招商房地产有限公司 租赁住房租金 24,607.75
深圳招商商置投资有限公司 租赁住房租金 27,537.57
合计 - 52,145.32
无。
无。
无。
无。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
单位：人民币元
项目 本期 2025 年 01 月 01 日至 2025 年 06 月 30 日
当期发生的基金应支付的管理费 5,427,128.65
其中：固定管理费 5,427,128.65
浮动管理费 -
支付销售机构的客户维护费 60,557.63
注：本集团的管理费分为固定管理费 1、固定管理费 2 和浮动管理费三个部分，具体核算方
式如下：
(1)固定管理费 1
固定管理费 1 按最新可获知经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产的
收取。固定管理费 1 的计算方法如下：固定管理费 1＝A×0.20%÷当年天数
A 为可获知的最新经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产(若涉及基金扩募
等原因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化期间进行调整)，首次经审计的年度报告
披露之前采用基金募集规模(含募集期利息)。
(2)固定管理费 2
固定管理费 2 由运营管理机构招商伊敦收取，计算方法如下：固定管理费 2=B×11%
B 为根据项目公司经审计财务报表计算的年度运营收入。
固定管理费 2 按季度结算，于每自然季度结束后根据项目公司季度财务报表核算自然季
度的固定管理费 2，首次计算固定管理费 2 不满一季度的，计算期间应为项目公司股权交割
日起至当自然季度最后一日。
(3)浮动管理费
浮动管理费由运营管理机构收取，计算方法如下：
本基金成立之日起至 2026 年 12 月 31 日期间，林下公司、太子湾公司分别计算浮动管
理费，2027 年 1 月 1 日及以后，按照全部基础设施项目合计加总口径计算浮动管理费。对
委托运营管理期限内任一年度而言，支付浮动管理费的金额上限和扣减固定管理费 2 的金额
上限为该运营年度林下公司和太子湾公司合计计算的固定管理费 2(含税)。
A.林下公司
林下公司浮动管理费=(年度实际 EBITDA-年度预算 EBITDA)×50%
若年度实际 EBITDA 减去年度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同时按照如下公
式计算扣减固定管理费 2(含税)。应扣减的固定管理费 2=(年度预算 EBITDA－年度实际
EBITDA)×50%
B.太子湾公司
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
太子湾公司浮动管理费=(年度实际 EBITDA-年度预算 EBITDA)×15%
若年度实际 EBITDA 减去年度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同时按照如下公
式计算扣减固定管理费 2(含税)。应扣减的固定管理费 2=(年度预算 EBITDA－年度实际
EBITDA)×15%。
C.年度实际 EBITDA、年度预算 EBITDA 的确定依据
“年度实际 EBITDA”系根据林下公司、太子湾公司经审计年度财务报表确定。“年度
预算 EBITDA”在基金成立后的前三个自然年度(即基金成立之日至 2026 年 12 月 31 日，下
称“前三个自然年度”)系根据基础设施基金申请注册环节出具的评估报告、可供分配金额
测算报告对应自然年份的相关数据合理预测确定。项目公司股权交割日后自然年度内实际运
营天数不足一年的，预算 EBITDA 金额按照交割日后实际运营天数与自然年度天数占比对年
度预算 EBITDA 金额进行折算，实际 EBITDA 金额根据林下公司、太子湾公司经审计年度财务
报表与交割审计报告确定。
浮动管理费=(年度实际 EBITDA-年度预算 EBITDA)×15%
若年度实际 EBITDA 减去年度预算 EBITDA 小于零，则浮动管理费为零。同时按照如下公
式计算扣减固定管理费 2(含税)。应扣减的固定管理费 2=(年度预算 EBITDA－年度实际
EBITDA)×15%
“年度实际 EBITDA”系根据林下公司、太子湾公司经审计年度财务报表逐个计算实际
EBITDA 后进行合计加总确定。“年度预算 EBITDA”在 2027 年及以后的每个自然年度系根据
评估机构出具的最近一期跟踪评估报告参数，并充分结合经营管理机构提交的预算以及市场
实际情况综合考虑后确定。
浮动管理费按年计提，在项目公司年度审计报告出具后的 10 个工作日内，由基金管理
人与运营管理机构协商一致确认最终金额。首次计算浮动管理费不满一年的，计算期间应为
项目公司股权交割日起至当年度最后一日。
单位：人民币元
项目 本期 2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日
当期发生的基金应支付的托管费 67,833.58
注：本基金的托管费按可获知的最新经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产的
C＝D×0.01%÷当年天数
C 为每日应计提的基金托管费。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
D 为可获知的最新经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产(若涉及基金扩募
等原因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化期间进行调整)，首次经审计的年度报告
披露之前采用基金募集规模(含募集期利息)。
无。
本报告期内基金管理人无运用固有资金投资本基金的情况。
份额单位：份
本期 2025 年 01 月 01 日至 2025 年 06 月 30 日
期间申购/买 期间因
期初持有 减：期间赎回 期末持有
关联方名称 入 拆分变
/卖出份额
份额 比例 份额 动份额 份额 比例
深圳市招商公寓
发展有限公司
招商证券股份有
限公司
关联自然人 2.00 0.00% - - - 2.00 0.00%
合计 127,105,149.00 25.42% 2,162,650.00 - 2,169,247.00 127,098,552.00 25.42%
单位：人民币元
本期 2025 年 01 月 01 日至 2025 年 06 月 30 日
关联方名称
期末余额 当期利息收入
兴业银行股份有限公司 41,871,455.55 114,102.17
招商银行股份有限公司 13,495,624.63 50,502.40
合计 55,367,080.18 164,604.57
注：本基金的银行存款由兴业银行、招商银行保管，按银行约定利率计息。
无。
单位：人民币元
本期末 2025 年 06 月 30 日 上年度末 2024 年 12 月 31 日
项目名称 关联方名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
深圳招商房地
应收账款 599.04 29.95 2,220.65 44.41
产有限公司
其他应收款 蛇口电视台 92,800.00 - 92,800.00 -
合计 93,399.04 29.95 95,020.65 44.41
单位：人民币元
本期末 2025 年 上年度末 2024 年
项目名称 关联方名称
深圳招商伊敦酒店及公寓管理有
应付管理人报酬 2,213,044.43 2,676,693.52
限公司
应付管理人报酬 招商基金管理有限公司 678,326.75 362,751.87
应付管理人报酬 招商财富资产管理有限公司 678,326.75 359,012.16
应付托管费 兴业银行股份有限公司 67,833.58 36,275.09
应付账款 深圳市桃花园置业有限公司 7,377.05 7,377.05
应付账款 蛇口电视台 35,445.96 -
应付账款 深圳招商建筑科技有限公司 902.80 -
应付账款 深圳招商物业管理有限公司 185,000.00 -
其他应付款 深圳市桃花园置业有限公司 305,469.90 156,507.75
其他应付款 深圳招商商置投资有限公司 17,254.00 -
其他应付款 深圳招商美伦酒店管理有限公司 - 4,645.00
其他应付款 深圳市招商公寓发展有限公司 - 445.06
其他应付款 深圳招商房地产有限公司 0.01 0.01
预收款项 深圳招商商置投资有限公司 11,926.60 -
合计 4,200,907.83 3,603,707.51
本基金本报告期末无因认购新发/增发证券而于期末持有的流通受限证券。
本基金本报告期末无因银行间市场债券正回购交易而抵押的债券。
本基金本报告期末无因交易所市场债券正回购交易而抵押的债券。
权益登 每 10 份基金 本期收益分配 本期收益分
序号 除息日 备注
记日 份额分红数 合计 配占可供分
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
配金额比例
（%）
场外除息日：
日：2025 年 4
月8日
合计 - - - 17,129,996.19 -
根据本基金管理人于 2025 年 8 月 13 日发布的分红公告，本基金向 2025 年 8 月 15 日在
本基金登记结算机构登记在册的基金份额持有人按每 10 份基金份额派发红利 0.5250 元。
参见 3.3.2.1。
本集团的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、应付账款及其他应付款
等，各项金融工具的详细情况见“合并财务报表重要项目的说明”。与这些金融工具有关的
风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。
本基金管理人对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之
内。本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益和基金净值可能
产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险
变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独
立的情况下进行的。
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营
业绩的负面影响降低到最低水平，使本基金持有人的利益最大化。基于该风险管理目标，本
集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线
和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
本报告期末，可能引起本集团信用损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能
履行义务而导致本集团金融资产产生的损失，具体包括：货币资金、应收账款及其他应收款
等。于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。
为降低信用风险，本集团执行必要的监控程序以确保采取措施回收逾期债务。此外，本
集团于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保对相关金融资产计提了充分的信
用损失准备。因此，本集团认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。
本集团的货币资金存放在信用评级较高的金融机构，故货币资金只具有较低的信用风险。
本集团的风险敞口分布在多个合同方和多个客户，因此本集团没有重大的信用集中风险。
本集团采用了必要的政策确保所有租赁客户均具有良好的信用记录。
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
流动性风险是指基金在履行与金融负债有关的义务时遇到资金短缺的风险。
本基金管理人负责基于项目公司运营的现金流量预测，持续监控短期和长期的资金需求，
以确保维持充裕的现金储备。本基金及其子公司持有充足的使用未受限的货币资金，以满足
日常营运以及偿付有关到期债务的资金需求。
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本
基金的基金管理人认为目前的利率风险对于本基金的经营影响不重大。
外汇风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。于本
期末，本集团并无以外币计价的资产和负债，因此无重大外汇风险。
其他价格风险是指本集团所持金融工具的公允价值或未来现金流量因除市场利率和外汇汇
率以外的市场价格因素变动而发生波动的风险。于本期末，本集团主要持有的金融工具为货
币资金，因此无重大其他价格风险。
本基金本报告期内无需要说明有助于理解和分析会计报表的其他事项。
单位：人民币元
项目 本期末 2025 年 06 月 30 日
库存现金 -
银行存款 1,764,769.26
其他货币资金 -
小计 1,764,769.26
减：减值准备 -
合计 1,764,769.26
单位：人民币元
项目 本期末 2025 年 06 月 30 日
活期存款 1,764,597.66
定期存款 -
其中：存款期限 1－3 个月 -
其他存款 -
应计利息 171.60
小计 1,764,769.26
减：减值准备 -
合计 1,764,769.26
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
无。
单位：人民币元
本期末 2025 年 06 月 30 日
账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 1,363,500,000.00 - 1,363,500,000.00
合计 1,363,500,000.00 - 1,363,500,000.00
单位：人民币元
被投资单 本期 本期 本期计提 减值准备
期初余额 期末余额
位 增加 减少 减值准备 余额
专项计划 1,363,500,000.00 - - 1,363,500,000.00 - -
合计 1,363,500,000.00 - - 1,363,500,000.00 - -
§11 基金份额持有人信息
本期末 2025 年 06 月 30 日
持有人结构
持有人 户均持有的
机构投资者 个人投资者
户数 基金份额
占总份额比 持有份额 占总份额比
（户） （份） 持有份额（份）
例（%） （份） 例（%）
上年度末 2024 年 12 月 31 日
持有人结构
持有人 户均持有的
机构投资者 个人投资者
户数 基金份额
占总份额比 持有份额 占总份额比
（户） （份） 持有份额（份）
例（%） （份） 例（%）
本期末 2025 年 06 月 30 日
序号 持有人名称 持有份额（份） 占总份额比例（%）
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
利安人寿保险股份有限公司-利安利尊稳赢
两全保险
新华资管-兴业银行-新华资产-国强增质一
号资产管理产品
德邦证券资管-横琴人寿保险有限公司-德
邦资管恒灿 1 号单一资产管理计划
华金证券-国任财产保险股份有限公司-华
FOF 单一资产管理计划
平安基金-中国平安财产保险(传统普通保
产险长盈 2 号 MOM 单一资产管理计划
合计 62,141,952.00 12.45
上年度末 2024 年 12 月 31 日
序号 持有人名称 持有份额（份） 占总份额比例（%）
利安人寿保险股份有限公司-利安利尊稳赢
两全保险
上海合晟资产管理股份有限公司-合晟同晖
新华资管-兴业银行-新华资产-国强增质一
号资产管理产品
合计 61,449,238.00 12.31
本期末 2025 年 06 月 30 日
序号 持有人名称 持有份额（份） 占总份额比例（%）
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
叁号股权投资合伙企业(有限合伙)
太平人寿保险有限公司-传统-普通保险产
品-022L-CT001 深
国寿资本投资有限公司-国寿瑞驰(天津)基
础设施投资基金合伙企业(有限合伙)
中粮信托有限责任公司-中粮信托·丰泽润
业 021 号财富管理服务信托
合凡(广州)股权投资基金管理有限公司-广
州合凡贰号股权投资合伙企业(有限合伙)
合计 256,850,000.00 51.37
上年度末 2024 年 12 月 31 日
序号 持有人名称 持有份额（份） 占总份额比例（%）
招商致远资本投资有限公司-芜湖通达致远
叁号股权投资合伙企业(有限合伙)
太平人寿保险有限公司-传统-普通保险产
品-022L-CT001 深
国寿资本投资有限公司-国寿瑞驰(天津)基
础设施投资基金合伙企业(有限合伙)
中粮信托有限责任公司-中粮信托·丰泽润
业 021 号财富管理服务信托
合凡(广州)股权投资基金管理有限公司-广
州合凡贰号股权投资合伙企业(有限合伙)
合计 256,850,000.00 51.37
项目 持有份额总数（份） 占基金总份额比例
基金管理人所有从业人员持有本基金 709.00 0.0001%
§12 基金份额变动情况
单位：份
基金合同生效日（2024 年 9 月 26 日）基金份
额总额
本报告期期初基金份额总额 500,000,000.00
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
本报告期期间基金份额变动情况 -
本报告期期末基金份额总额 500,000,000.00
§13 重大事件揭示
本报告期未召开基金份额持有人大会。
根据本基金管理人 2025 年 5 月 20 日的公告，经招商基金管理有限公司第七届董事会
总经理。
根据本基金管理人 2025 年 5 月 30 日的公告，经招商基金管理有限公司第七届董事会
总经理级）。
根据本基金管理人 2025 年 6 月 19 日的公告，经招商基金管理有限公司第七届董事会
根据本基金管理人 2025 年 6 月 27 日的公告，经招商基金管理有限公司第七届董事会
本报告期内，本基金托管人的专门基金托管部门无重大人事变动。
本报告期基金投资策略无改变。
本报告期本基金聘请的会计师事务所未发生变更。
本报告期内本基金所聘用的评估机构未发生改变。
资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务
参与人涉及对资产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
报告期内业务参与人无涉及对资产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等
情况。
法定披露日
序号 公告事项 法定披露方式
期
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础 中国证券报、基金管理人网
主要运营数据的公告 披露网站
中国证券报、基金管理人网
关于警惕冒用招商基金管理有限公司名
义进行诈骗活动的特别提示公告
披露网站
招商基金管理有限公司旗下基金 2024 中国证券报及基金管理人
年第 4 季度报告提示性公告 网站
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础 基金管理人网站及中国证
设施证券投资基金 2024 年第 4 季度报告 监会基金电子披露网站
中国证券报、基金管理人网
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础
设施证券投资基金交易情况提示公告
披露网站
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础 中国证券报、基金管理人网
回收资金使用比例的公告 披露网站
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础 中国证券报、基金管理人网
营情况进展的公告 披露网站
招商基金管理有限公司关于招融资本私 中国证券报、基金管理人网
股东变更的公告 披露网站
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础
基金管理人网站及中国证
监会基金电子披露网站
项目评估报告
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础 基金管理人网站及中国证
设施证券投资基金 2024 年年度报告 监会基金电子披露网站
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础
中国证券报及基金管理人
网站
示性公告
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础 基金管理人网站及中国证
设施证券投资基金 2024 年审计报告 监会基金电子披露网站
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础 中国证券报、基金管理人网
业绩说明会的公告 披露网站
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投 站及中国证监会基金电子
资基金收益分配的公告 披露网站
中国证券报、基金管理人网
招商基金管理有限公司关于运用固有资
金投资旗下公募基金的公告
披露网站
招商基金管理有限公司旗下基金 2025 中国证券报及基金管理人
年第 1 季度报告提示性公告 网站
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础 基金管理人网站及中国证
设施证券投资基金 2025 年第 1 季度报告 监会基金电子披露网站
中国证券报、基金管理人网
招商基金管理有限公司关于提醒投资者
持续完善身份信息资料的公告
披露网站
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础 中国证券报、基金管理人网
日活动的公告 披露网站
中国证券报、基金管理人网
招商基金管理有限公司关于高级管理人
员变更的公告
披露网站
中国证券报、基金管理人网
招商基金管理有限公司关于高级管理人
员变更的公告
披露网站
中国证券报、基金管理人网
招商基金管理有限公司关于高级管理人
员变更的公告
披露网站
招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础
中国证券报、基金管理人网
设施证券投资基金关于停复牌、暂停恢
复基金通平台份额转让业务及交易情况
披露网站
的提示公告
中国证券报、基金管理人网
招商基金管理有限公司关于高级管理人
员变更的公告
披露网站
基金设立的文件；
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招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
招商基金管理有限公司
地址：深圳市福田区深南大道 7088 号
上述文件可在招商基金管理有限公司互联网站上查阅，或者在营业时间内到招商基金管
理有限公司查阅。
投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人招商基金管理有限公司。
客户服务中心电话：400-887-9555
网址：http://www.cmfchina.com
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